IL SOGNO DI UNA CASA

Come comprare un immobile in Italia

La guida per orientarsi tra norme e burocrazia

L’acquisto della casa, per molte persone rappresenta una delle tappe più significative della vita, un traguardo importante, carico di aspettative, ma anche di incertezze. In alcuni casi, la necessità di ricorrere all’intervento del mutuo ipotecario rende il percorso ancora più complesso, fatto di decisioni difficili e informazioni non sempre chiare. Questa guida nasce per offrire un orientamento, agli acquirenti persone fisiche, semplice e pratico, il cui obiettivo è fornire indicazioni per muovere i primi passi con maggiore consapevolezza, evitando insidie e zone d’ombra in un ambito che, spesso, sembra riservato agli addetti ai lavori.

1. Da dove iniziare

Ancora prima di guardare gli annunci o fissare appuntamenti è importante valutare realisticamente l’ammontare dei propri risparmi, considerare la richiesta di un eventuale mutuo e stimare tutte le spese accessorie connesse all’operazione. Questo tipo di valutazione consente di effettuare una ricerca mirata.

Avere le idee chiare sul budget di spesa consente di escludere anticipatamente immobili fuori dalla propria portata economica, risparmiando tempo ed energie.

Solo dopo aver definito questo quadro è possibile passare alla fase successiva: individuare l’immobile. Le strade possibili da percorrere sono due: muoversi tra annunci privati, con maggiore autonomia ma anche con più rischi, oppure affidarsi ad un’agenzia immobiliare, che richiede una provvigione, ma offre supporto nella trattativa e nella verifica dei documenti.

2. Mutuo sì, ma quale scegliere?

Per la maggior parte delle famiglie italiane, ricorrere ad un mutuo rimane l’unica soluzione per riuscire ad acquistare casa.

Si tratta di un impegno a lungo termine, spesso di 20 o 30 anni e presso alcuni istituti anche oltre; pertanto, va scelto con attenzione e consapevolezza.

La banca in genere finanzia fino all’80% del valore dell’immobile, stabilito da una perizia tecnica e si garantisce iscrivendo un’ipoteca di primo grado sull’immobile oggetto di trasferimento. La restante parte deve essere coperta con risparmi propri. La rata ideale non dovrebbe mai superare un terzo del reddito netto familiare: è la regola di buon senso che permette di vivere il mutuo senza ansia.

Esistono diversi tipi di mutuo:

Una volta scelto il tipo di mutuo, è importante valutare più offerte commerciali proposte da banche. È importante tenere presente oltre agli interessi, anche le spese iniziali necessarie per l’accensione del mutuo quali: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, atto notarile e spese per l’iscrizione ipotecaria. Il Taeg (tasso annuo effettivo globale), rappresenta il principale strumento di trasparenza che riporta il costo complessivo del mutuo su base annua.

3. Le carte in regola: i controlli da fare

Dopo aver individuato l’immobile, lo step successivo riguarda le verifiche preliminari, cioè tutti quei controlli indispensabili, che consentono di capire se la casa è davvero acquistabile senza rischi o sorprese.

Il primo passo riguarda la documentazione dell’immobile. La visura catastale e la planimetria aggiornata servono a controllare che i dati registrati in catasto corrispondano alla realtà. Il titolo di provenienza (per esempio atto di compravendita, successione o donazione) dimostra che chi vende è davvero il proprietario. Fondamentale la verifica della conformità urbanistica e edilizia: eventuali difformità o abusi possono bloccare la vendita o comportare costi aggiuntivi.

Segue il controllo degli aspetti legali e fiscali. L’ispezione ipotecaria consente di accertare se l’immobile è gravato da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. L’Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatorio, informa sulla classe energetica. È prudente chiedere al venditore la prova del pagamento regolare di Imu e Tari, per evitare di ereditare pendenze fiscali.

Se l’immobile è in condominio, è opportuno visionare il regolamento interno, l’ammontare delle spese ordinarie e verificare se sono previsti lavori di straordinaria manutenzione. Infine, è buona norma ricordare al proprietario che in sede di stipula notarile dovrà produrre una liberatoria dell’amministratore, che attesti la regolarità dei pagamenti fino al giorno della consegna delle chiavi. La conoscenza della zona e dei servizi permette di effettuare una scelta adeguata alle esigenze familiari.

4. Quali sono le imposte per l’acquisto?

Quando si acquista un immobile ad uso abitativo, le imposte da considerare sono quattro e variano sulla base del venditore, può trattarsi di un’impresa costruttrice/ristrutturatrice o di un privato. Più precisamente si parla di:

5. Regime fiscale senza benefici Prima casa

Quando si acquista un immobile senza l’applicazione delle agevolazioni “Prima Casa”, è previsto il versamento di alcune imposte che variano sulla base del venditore.

Se si acquista da privato o impresa con vendita esente Iva:

Se si acquista da impresa con vendita soggetta a Iva:

6. Come si calcola la base imponibile per il calcolo delle imposte

La base imponibile su cui si calcolano le imposte dovute per l’acquisto di un immobile ad uso abitativo cambia a seconda che la vendita sia soggetta o esente Iva. Per quanto riguarda le vendite soggette a Iva, la base imponibile è il prezzo di vendita indicato nell’atto.

Invece, per le vendite di immobili (e relative pertinenze) non soggette a Iva, si ricorre al sistema del “prezzo-valore”, cioè si può chiedere la tassazione sul valore catastale anziché sul prezzo pagato. Si applica solo se:

I requisiti necessari per applicare il sistema prezzo-valore anche alle pertinenze di immobili abitativi, come box, cantine o posti auto, sono:

7. Regime fiscale con benefici Prima casa

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

Se si acquista da privato o impresa in esenzione Iva:

Se si acquista da un’impresa soggetta a Iva:

8. Requisiti per beneficiare dell’agevolazione Prima casa

Per acquistare un immobile con l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, e quindi con il pagamento delle imposte in misura ridotta, sono richiesti specifici requisiti da dichiarare in atto:

L’immobile

Le agevolazioni “prima casa” sono previste anche per l’acquisto di pertinenze dell’abitazione principale, una per ogni categoria catastale, purché siano destinate in modo durevole al servizio dell’abitazione principale. Le categorie ammesse sono:

L’acquirente

Nota: Le spese indicate hanno carattere puramente orientativo; gli importi effettivi possono variare sulla base di: notaio, mediatore, banca, località e caratteristiche dell’immobile.

9. Dalla proposta al rogito: le tre tappe fondamentali

La proposta di acquisto

È il primo passo concreto. Si tratta di un documento scritto con cui l’acquirente formalizza al venditore l’intenzione di acquistare la proprietà a determinate condizioni (prezzo, tempi, modalità di pagamento). Di solito si accompagna al versamento di una somma di denaro, che può avere natura di caparra confirmatoria, caparra penitenziale o acconto prezzo.

La caparra confirmatoria serve a garantire entrambe le parti in caso di inadempimento. L’acconto prezzo è un’anticipazione del corrispettivo, che in caso di mancata compravendita, viene restituito al compratore, salvo diverse pattuizioni. La caparra penitenziale tutela sia il venditore sia il compratore: rappresenta la somma, anche solo pattuita e non necessariamente versata, che consente alle parti di esercitare il diritto di recesso.

Il compromesso

Si tratta di una scrittura con la quale le parti si obbligano a concludere la vendita davanti al notaio entro una determinata data. In questa fase si versa di solito una somma più consistente, che impegna ulteriormente le parti. Il preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico). Una volta sottoscritto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.

Il rogito notarile

È l’atto con cui davanti al notaio, si trasferisce ufficialmente la proprietà dell’immobile e si salda il prezzo pattuito, direttamente o tramite mutuo. Il notaio legge l’atto, ne verifica la regolarità giuridica e fiscale e provvede alla registrazione e trascrizione nei registri immobiliari. In questa sede viene saldato il prezzo, vengono pagate le imposte, le spese notarili e viene erogato dalla banca il mutuo ipotecario.

Dichiarazioni in atto

È obbligatorio inserire nel rogito il possesso dei requisiti fiscali per richiedere le agevolazioni “prima casa”, la richiesta di applicazione del “prezzo-valore” e l’effettivo corrispettivo pattuito. La mancata inclusione di tali dichiarazioni o la mancanza dei requisiti, comporta la decadenza dall’agevolazione e l’accertamento fiscale sul valore di mercato.

Inoltre, è obbligatorio, a pena di nullità dell’atto, indicare i dati catastali dell’immobile, allegare le planimetrie depositate in catasto e includere la dichiarazione delle parti o di un tecnico abilitato circa la conformità catastale e urbanistica.

Ulteriori dichiarazioni in atto: la dichiarazione sostitutiva

Si tratta di un obbligo di legge per garantire la trasparenza fiscale.

Cosa include:

Nelle compravendite immobiliari, anche quelle soggette ad Iva, le parti devono rendere, nel rogito, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con tutte le informazioni relative ai pagamenti e alla mediazione immobiliare, come misura di trasparenza fiscale e tracciabilità delle operazioni. L’omissione di questi dati comporta sanzioni amministrative e l’accertamento di valore.

10. Acquisto prima casa under 36 – Fondo di garanzia Prima casa

Per sostenere l’acquisto della casa da parte dei giovani under 36 sono state previste misure specifiche, divise fra agevolazioni fiscali e strumenti di garanzia sul mutuo.

1. AGEVOLAZIONI FISCALI

Le agevolazioni fiscali hanno previsto l’esonero totale del pagamento delle imposte legate all’acquisto, ma la loro applicazione è limitata nel tempo.

A chi spettano

Sono rivolti a giovani acquirenti che, oltre a rispettare i requisiti della “prima casa” standard, soddisfano anche altre due condizioni:

Benefici principali

Le agevolazioni fiscali sono state applicate agli atti stipulati fino al 31 dicembre 2023. Successivamente, sono state estese per gli atti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, ma solo se il contratto preliminare era stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023. Inoltre, i giovani che hanno stipulato un atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, possono usufruire di un credito d’imposta utilizzabile entro il 31 dicembre 2025.

2. FONDO DI GARANZIA PRIMA CASA

Indipendentemente dalle agevolazioni fiscali, il Fondo di Garanzia per l’acquisto della prima casa è ancora pienamente in vigore. Si tratta di uno strumento pubblico, gestito da Consap, nato per facilitare l’accesso al credito delle fasce più fragili. Per farne richiesta bisogna possedere specifici requisiti, oggettivi e soggettivi. Gli under 36 con un Isee inferiore a 40.000 euro rientrano fra le categorie prioritarie ammesse al Fondo e possono ottenere una copertura pubblica fino all’80% della quota capitale di mutuo, per un importo massimo finanziabile garantito di 250.000 euro.